21解读丨商办物业对港澳人士放开购买，能否撬动深圳楼市？

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

深圳将对港澳人士放开商办物业限购。

(相关资料图)

据《中国房地产报》消息，9月7日上午，深圳市住房公积金管理中心的相关人士表示，“目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民放开。政策是最近几天才更新的，接下来会告知相关职能部门落地执行。”

在此之前，按照2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，境外机构只可购买办公类商品房。港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。

依照这一规定，港澳台的居民和华侨甚至没有相应的限制，就可以购买一套自住商品房，而办公类商品房则只对境外机构开放。按照最新的指引，商业办公物业、商务公寓也可以由境外个人购买。

不过，除了部分中介人士、一线销售人士，市场对这一政策的反应相当平淡。这一方面是由于深圳已经在2020年7月叫停商务公寓的审批，商务公寓存量已经不多；另一方面则是，深圳商务公寓的交易不甚活跃，在能够购买住宅的前提下，商务公寓是否会成为港澳人士的首选存疑。

考虑多方面的因素，深圳商办物业是否会因此而交投活跃，仍有待观察。

放开商办

在个人商办物业放开限购前，深圳对境外机构和个人购买商品房的规定也并不算十分严格。

根据2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，境外机构和个人在深圳购买自用、自住商品房需满足的条件是，已在深圳设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）的境外机构，只能购买用于办公所需的商品房（办公类）。

境外个人（不包括港澳台地区居民和华侨）需在境内工作、学习超过一年，方可购买一套用于自住的商品房（住宅类），港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。

这就意味着，港澳台地区居民和华侨在深圳购买住宅类商品房并无相应限制。因此，此次仅是对港澳人士放开了非住宅类例如商业办公物业、商务公寓的购买限制。

这部分物业的成交量和存量，在深圳的占比并不高。2020年7月31日，深圳市规划和自然资源局和住建局联合发出通知，停止商务公寓审批。对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求，开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。

而据深圳中原研究中心统计数据，由于2020年7月深圳商务公寓停止审批，近两年商务公寓无货可卖，销售量持续走低。今年只有4月和8月有新增商务公寓入市，截至8月，深圳商务公寓总销售金额也只有192亿元。

深圳中原研究中心分析称，公寓、商办去化还是比较慢，它们投资属性较强，目前行情下，持币在手是更多人的选择。公寓由于20年之后不再新批，存量可能并不是很多，近两年公寓供应下滑严重，今年只有4个公寓项目获批，成交也快速下滑。

谁会入手？

对个人放开商办物业以后，这部分市场会否活跃，各方都持保留态度。

深圳中原研究中心认为，吸引港澳居民资金投资或自用，港澳居民也有不少有需求购买商业类产品来办公或做生意，特别是大湾区融合加速的背景下， 未来会有越来越多的港澳居民到深圳生活办公，可以加快商业类产品的去化，但对整体市场影响不大。

企业端的态度更加审慎。一位高端商务公寓项目负责营销的人士对21世纪经济报道记者分析称，相关利好已经对外释放，但具体效果则不敢保证。“我们项目的总价是比较高的，最低价是3000多万，还有7000多万以及一个亿的，成交量会不会上去说不好。”

这涉及港澳人士的消费力以及需求匹配度等问题。

按照21世纪经济报道记者从深圳多家开发商人士处获得的消息，今年以来，香港人士北上置业的确不少见，“不过，这部分人需求会比较刚需，总体上还是往惠州或者是周边城市为主，我们也有意识往深圳导流，但发现他们的消费力可能还是支撑不了购买深圳的房子。”一位总部位于深圳的房企人士告诉21世纪经济报道记者。

从另外的角度，这种观点也可以被印证。

21世纪经济报道记者了解到，商办物业对港澳人士放开后，深圳总价较低的小公寓，在200万上下的项目看房客户有明显增多。“不过具体转化率还要观察一段时间，最快也要周末才会有一个比较确切的趋势。”一位公寓项目的策划人士指出。

故此，在存量房源不多、交投不甚活跃的前提下，深圳商办市场能否会因此被激活，仍有待观察。从深圳整体的楼市表现来看，基本面承压也仍然持续。

公开数据显示，今年8月，深圳商品房仅成交2601套，环比下降28.31%；其中一手住宅成交2199套，环比下降30.3%，楼市再次回落至年初的低位阶段。

关键词