环球观察:物业IPO温度:深业物业赴港与停下来的龙湖智创生活

2023-02-27 06:03:23| 来源: 观点|

观点网 自去年年末以来,受地产利好政策提振,物业股也迎来了新一轮“暖春”。

市场信心修复之际,越来越多物企渴望资本的加持。1月17日,润华生活服务成功于港交所主板上市,抢跑2023年物管第一股的争先赛。


(资料图片)

另一边,深业物业也跃跃欲试。

2月24日晚间,深业物业运营集团股份有限公司在港交所递交了招股书。

数据显示,2022年前9个月,深业物业实现收入16.51亿元,同比增长5.6%,实现溢利9020万元,同比增长44.8%。

规模方面,报告期末,该公司签约建筑面积约为6180万平方米,在管建筑面积约为5920万平方米。

相较于深业物业的“加速度”,在二度递表失效之后,龙湖智创生活稍显沉寂,即便在当前物业股估值触底反弹之际,其始终未传出重新冲击港交所的声音。

狂飙的深业物业与停下来的龙湖智创生活,在物管企业对待上市的一进一退当中,市场看到了国资物企在转身和赛跑,而民营物企依旧在静待……

深业物业赴港

1月初,证监会完成接受了深业物业境外首次公开发行股份的材料。2月24日晚间,短短一个多月,深业物业便光速递交了招股书。

据了解,深业物业的历史最早可以追溯到1985年,彼时该公司的主要运营子公司鹏基物管服务、万厦居业接连成立,分别负责工业区管理服务、房屋装修等工作。

直至1992年7月17日,深业物业才正式成立,并开始承接深业集团的住宅物业管理工作。

而深业物业的上市之旅,要从2021年开始聊起。

该年9月,为了扩充规模提振上市估值,深业物业通过股权收购和增资,将六家公司的股权收入囊中。

招股书提到,彼时,该公司成功拿下泰然集团旗下深业智慧园区的100%股权和深圳天安智慧园区运营有限公司的50%股权;同时还买下了深圳置地旗下的深业商管100%股权和置地物管100%股权,以及泰富物流旗下的泰富商管100股权、农科集团旗下的农科物管100股权。

上市前夕的并购重组,能够促进上市公司完善治理架构,提高资源整合能力和市场运作效率,但更加立竿见影的作用,或许是对业绩和规模的贡献。

观点新媒体了解到,收购完成后,该公司规模进一步得到扩充,截至2022年9月30日,深业物业总签约建筑面积约为6180万平方米,在管项目总数为462个,总在管建筑面积约为5920万平方米,覆盖中国46个城市和14个省份。

其中占比较大的业务是城市及产业园服务,该公司主要为当地政府、公共机构、产业园区企业和物业开发商等提供市政基础设施服务、公共设施管理服务以及产业园服务。

截至报告期末,深业物业合共管理247个城市及产业园项目,在管建面达2860万平方米,占比为48.4%。

其次,该公司还管理了158个住宅物业项目,在管建筑积2660万平方米,占比为45.0%;商业物业占比最少,仅为6.6%,管理的项目仅57个,在管建面为390万平方米。

受益于规模的增长,该公司业绩亦迎来新的涨幅。去年9月末,深业物业实现收入16.51亿元,同比增长5.6%;实现溢利9020万元,同比增长44.8%;同期该公司的净利润率为5.5%。

与大多数企业不同的是,深业物业并不依赖于母公司,其总收入57.8%来源于独立第三方,剩余42.2%来源于深业集团及其子公司、联合营企业。

独立第三方占比较高说明深业物业整体的外拓能力较佳,这也有利于企业分散风险、提高上市估值水平。

不过,深业物业的整体毛利率处于较低水平。数据显示,2020年、2021年,该公司整体毛利率分别为15.2%、13.0%。2022年前九月,该公司毛利率仅为14.7%。

而此前,海通证券发布研报表示,2022年上半年重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为26.9%,中值为26.8%。

相比之下,深业物业不到15%的毛利率似乎有点不尽人意。

毛利率贴地,主要受城市及产业园服务和住宅物业管理服务的拖累。于2020年、2021年以及截至2021年9月30日止九个月,该公司实现城市及产业园服务毛利率分别为7.3%、8.4%及8.1%,2022年同期上涨了3.7个百分点至11.8%。

与前者的缓步提高不同,住宅物业管理服务的毛利率则呈现逐年递减的情况,同期,这一业务毛利率分别为15.6%、11.5%、12.5%及10.6%。

即便是商业运营服务的毛利率高达24.9%,依旧难以挽救其毛利低洼的境地。

停下来的龙湖与民营物企

相较于深业物业的积极递表,龙湖智创生活选择“静候”。

据了解,龙湖智创生活曾于2022年1月和7月两度向港交所递表,但最终均因招股书到期自动失效。彼时,有坊间消息称,龙湖智创生活已在2022年内两度通过聆讯,迟迟不上市,只是在等待合适的时机。

此前,龙湖集团CFO赵轶就曾在2022年中期业绩会上提到,“目前市场情绪不佳,我们会关注市场,不着急。龙湖智创生活当下把发展的重点转为内生,关注内生的转化率,接管的效率,以及内生的毛利率提升,包括减少对一些低质量收并购的依赖。”

无独有偶,今年年初,已经通过聆讯的众安智慧生活也突然宣布推迟上市进程,并将公开发售及优先发售的申请股款悉数退回。

实际上,无论是龙湖智创生活,还是众安智慧生活,上市不急于一时,主要因物管行业估值整体处于低位。

此前,申港证券发布报告称,2020-2021年(HS)物业服务及管理板块市盈率(TTM)均值分别为44.71、39.9,而2022年受房地产行业下行影响,市盈率均值迅速回落至14.22。

以碧桂园服务为例,2020年末、2021年末及2022年末,该公司的市盈率分别录得48.04、31.83和12.11,呈现一路向下的态势。

而与龙湖智创生活同期递交招股书的万物云,同样难逃市场迷雾,上市首日,该公司以每股46.00港元价格收盘,较发行价跌6.79%。

这是龙湖智创生活和众安智慧生活所担忧的,同样也是深业物业即将面临的。

不过,去年年末受到房地产政策利好影响,11月以来物业股估值出现修复,已逃离历史低位水平。

也就是说,正在冲击港交所的深业物业,其处境或许较过往有所缓和,但依旧困难重重。

与此同时,有分析认为,作为开年第一家递表的物管企业,深业物业或将成为行业风向标,接下来,国央企或将成为成为下阶段物企上市的主力。

这一说法并非空穴来风,结合2021年房地产行业信用风险频发与多家房企爆雷的情况来看,如今,资本市场显然更加青睐信用更强、稳定性更高的国央企。

申港证券在研报中亦表示,行业下行之下,国央企韧性凸显。

首先,从估值来看,2018年全年民营物企估值普遍高于国资物企,而后至2021年9月估值走势基本相同,但自此以后,民营物企与国资物企股指分化明显,国资物企整体表现趋于平稳。

其次,从业绩角度来看,2022年多数物企呈现下跌状态,而全年业绩上涨的个股均为国资物企,民营物企跌幅更深。

在市场担忧情绪并未消散的当下,估值稳定、业绩正增长的国资物企显然更受青睐。

而从去年开始,国资物管也成为了物管行业上市的主力军。数据显示,2022年全年,成功上市的物管企业仅有7家,包含金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、中天服务和万物云,其中拥有国资背景的占七成。

显然,国资物企有望成为下一阶段冲击资本市场的重要成员,而深业物业无疑是这支庞大队伍的前锋,率先向港交所发起了冲击。

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